基本解释

 　　国十一条是国务院办公厅继2009年年底密集出台房地产调控政策以来于2010年1月10日发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》提出了包括加大保障性住房供应、抑制投资投机性购房等十一条措施，被财经人士称为“国十一条”。“国十一条”从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。“国十一条”指出，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。

详细解释

 　　主旨

　　“国十一条”的主旨在于为进一步完善前期出台的房地产调控的政策措施，向外界传递政府调控市场的决心和信心，真正稳定市场预期，抑制投资和投机性购房，遏制房价的非理性上涨，释放房地产泡沫，让房地产真正回归消费和民生。

　　政策信息

　　重申二套房贷首付不得低于40%

　　通知要求，加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　另外，继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。

　　房源须一次性全部公开并明码标价

　　通知要求，已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。通知还要求，住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。

　　国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。

　　通知还要求各地结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。

　　省级政府对房地产市场稳定负总责

　　通知要求，进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。

　　防止境外热钱冲击房地产市场

　　通知要求，要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击中国市场。

　　金融机构要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。

　　探索土地出让新方法遏制“地王”

　　2009年“地王”频出的现象，引发了社会各界对土地招拍挂制度的争议。《通知》明确要求，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。

　　国务院发展研究中心研究员廖英敏说：“探索土地出让综合评标方法等一系列政策，一方面是防止‘地王’现象，另一方面是提高土地供应和开发利用效率。”

　　部分银行房贷政策执行大打折扣

　　2007年9月，央行和银监会联合规定，居民购买第二套住房的首付比例提高至40%，贷款利率按基准利率上浮10%，首次明确收紧第二套房贷。但从2008年下半年到2009年上半年的金融危机期间，部分商业银行为抢夺房贷客户，对二套房贷政策的执行都有所走样或者打了折扣，出现了“首付20%、7.5折购二套房”的情况。

　　增加保障性住房，明确“双轨制”

　　北京大学房地产研究所所长陈国强10日接受记者采访时指出，“国十一条”与之前的“国四条”相比，内容更加丰富、系统和全面，规定也更加具体和详尽，政策方向与去年12月以来的所有调控楼市的政策方向一脉相承，是对最近一段时间以来中央调控楼市政策的系统化。具体说来，可以概括为几个方面：

　　首先是调整供应结构，最核心的是增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的供给。陈国强认为，增加上述五类住房供给，实际上明确了此前强调的住房供应的“双轨制”，通过调整供应结构的方式，让住房“双轨制”落实到位，实现住房市场结构上的大调整。

　　有保有压，不再提“改善性住房需求”

　　第二，抑制投资投机性需求。这次没有特别提到改善性住房需求字眼，而是把首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房区别开来，加大差异化的信贷和税收政策，支持鼓励首次置业需求。对非普通商品房、非首次置业等投资投机性需求，明确采取差异化政策。对二套房明确以家庭为单位认定是否为第二次购买。体现“有保有压、区别对待”的做法，在信贷、税收政策上加以区分。

　　第三，控制信贷风险。通知提出对房地产开发商严格项目资本金的要求，对开发贷款要严格管理。对央企投资要规范化，主要是对2009年央企进入楼市的一个警示。

　　第四，在明确责任方面，这个文件与此前出台的政策方式非常不同。该通知以国务院办公厅名义正式对下发文，与此前中央经济工作会、国务院常务会等涉及房地产调控的政策相比，该通知对地方各级政府责任有具体要求，对地方责任主体有明确约束力。

　　若不降温，首付比例可能再提高

　　市场人士表示，由于之前地方执行调控政策力度不甚理想，此次国务院通知，也表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。

　　“之后如果房地产市场不降温的话，首套房首付比例有可能会恢复到三成，二套房首付启动五成也是有可能的。”央行研究员邹平座表示。

　　多部委已推连环政策挤泡沫

　　事实上，自09年年底的国务院常务会议为调控楼市定调后，相关部委便开始紧急部署：国土资源部就土地出让、囤地出台相关措施;住建部出台保障房建设规划、打击捂盘、清理地方救市优惠政策等。

　　让开发商意想不到的是，上市融资时的主要审批监管部门证监会现在竟然要听取国土部和住建部的意见;一向和房地产政策不“沾边”的国资委也出来发话告诫央企要慎入房市、股市和期市。

　　部分一线城市及时跟进

　　地方政府则迅速落实。一线城市如北京、上海、深圳等纷纷加大2010年保障房投入。

　　除此之外，继上海出台落实楼市调控“国四条”新政、广州加大对闲置土地处理力度之后，深圳从1月6日开始展开为期3个月的房地产市场秩序专项整治，严厉打击违法违规与投机炒作行为。

　　楼市既不能太火爆也不能太冷清

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌客观地分析了此轮楼市调控的总体思路：“既要稳定房地产发展势头，又要平抑房价。决策层既不希望楼市像2009年那样火爆，也不能像2008年那么冷清。”

　　相关信息：广州房价收入比高达36倍 仨月不吃不喝才买1平方米

　　2009年末广州出现了“地王之王”——2009年12月22日，富力、雅居乐、碧桂园联合体以255亿元的价格拿下广州亚运城地块，比拍卖底价165亿元高出90亿元。

　　据广州市财政局最新披露的数据显示，2009年的土地出让金收益超过425亿元，创下历史新高，约是2008年的四倍。根据广州市国土房管局公布的数据，早在2009年10月广州的住宅成交均价就已破万元大关，结合广州09年11月发布的《2009年度广东地区薪酬调查报告》两组数据计算，广州市民要三个月不吃不喝才能买得起一平方米房，房价收入比高达36倍。

　　核心内容

　　《通知》的核心内容，其实是对2009年12月14日国务院常务会议出台的“国四条”的进一步细化和补充。“国四条”提出要通过政策组合拳，运用土地、金融、税收等手段，对失控的楼市进行调控，从而抑制投资、投机性购房，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。而《通知》的五大部分，十一项举措，无论是加大保障性住房的供应，还是通过差别化的税收、信贷土地政策，引导住房消费，抑制投资投机，乃至于进一步明确政府的责任，维护房地产市场秩序，打击违法行为，很显然，都是2009年底至今出台的背书和细化，增强其操作性和执行力，释疑答惑，解除民众的焦虑，增强房地产公共政策的权威和信誉基础。

　　特点：亮点新意

　　尽管如此，和以前的政策相对，《通知》在调控当前房地产市场的举措上，仍然有诸多的亮点和新意：其一，首次提出“五类住房”的概念。明确提出要增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模和用地供应，将此作为增加住房供应的重点和突破点。

　　其二，经济适用房政策复活。2009年，经济适用房一度遭遇被取消的尴尬，建设部的保障性住房建设计划也刻意淡化经济适用房的地位，但目前房地产市场的现实表明，单靠廉租房一方面根本解决不了低收入家庭的住房问题，另一方面单靠廉租房政府根本没有财力建设，而房价的高企又增加了大量的“夹心层”，这使得经济适用房仍然具有现实的意义，《通知》明确要“适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围”。

　　其三，明确了“差别化信贷和税收政策”的内涵，在信贷和税收政策上，不搞一刀切的调控，而是保消费，抑投机。并且重申二套房贷首付比例不得低于40%的老政策，这点对房价会直接产生明显的遏制效应。同时，对普通住房和非普通住房，首次购房和非首次购房采取不同的税收政策。

　　其四，在人民币升值等预期下，重视“热钱”等境外资金对房地产市场的紊乱效应，重申以前的房地产购买的“限外政策”有效。

　　其五，鉴于目前的土地“招拍挂”制度存在重大缺陷，首次提出要探索土地出让综合评标方法，这意味着，土地出让将不再一边倒地实施“价高者得”的拍卖原则。

　　其六，进一步完善对房地产销售的监控，明确提出开发商要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

　　因为以上六点内容，“国十一条”不仅是对前一段时间房地产调控政策的完善和提升，更使其成为本轮房地产调控政策的纲领性文件。

　　至此，从2009年12月9日，终止二手房交易的营业税优惠到12月14日“国四条”的出台，从12月17日五部委将土地出让金首付比例提高至50%，到现在“国十一条”的正式出笼，本轮房地产调控政策可谓紧锣密鼓。而且，这些调控政策不乏亮点，然而，遗憾的是，对于本轮调控却遭遇了民意的冷遇。不仅民众担心本轮调控陷入和以前一样“越调越高”的尴尬，甚至很多权威机构和专家依旧看好未来房价上涨。这种局面，的确给中央出了一道难题。

　　就房地产调控措施而言，“国十一条”的十一项举措及中央前期出台的一系列政策，无论是加大保障性住房的供应，二套房贷的收紧，还是打击圈地屯地等行为，都抓住了当下高房价的弊端和制度根源。只要每一项政策真正落实到位，房价的回落应在情理之中，而2008年之前房地产调控的失败，根子就在于地方政府出于自身利益的考虑根本不执行，而不是政策本身残缺所致。因此，要重新恢复民众对政策的信任，惟有痛下决心切实增强政策的执行力，在房地产领域掀起一场执法风暴，加强对地方官员的问责，并将“国十一条”纳入地方官员的政绩考核指标。

　　调控房价

　　明确二套房贷首付不低于40%

　　国务院办公厅2010年1月10日发出的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　《通知》要求，加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。

　　另外，继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。

　　“国十一条”要求，加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。

　　各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。

　　解决1540万户低收入家庭住房问题

　　加强房地产信贷风险管理。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。

　　继续整顿房地产市场秩序。进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。加强市场监测。有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。

　　加快推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。

　　探索土地出让综合评标方法

　　通知要求，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。

　　通知指出，对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。

　　通知还要求，要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。

　　各方解读

　　银行：“改善型住房”打击最大

　　目前改善型住房仍可享受首套房待遇，但国务院新政未提及该优惠

　　“如果按照新政的字面意义来看，房贷政策肯定是收紧了，而且对‘改善型住房’的贷款打击最大。”2010年1月10日记者采访的银行人士表示，与目前正在实施的房贷政策相比，国务院此次出台的新政，似乎取消了“改善型住房”的优惠。

　　“国十一条”中的第三条表示，将加大差别化信贷政策执行力度。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　对于此段内容，一家国有银行负责房贷业务的人士表示，国务院一年多以前曾明确表示：加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。而此次出台的新政，在二套房的界定上没有再提及“改善型住房”。

　　记者从银行方面了解，目前改善型住房在实际操作中，仍可享受首套房的优惠，利率可下调，但房贷首付要求为四成。如果按照国务院新的政策，这块的优惠是否还能保证就是未知数了。一家股份制银行负责房贷的人士接受采访时也表示，这一块政策的变化是他们最关注的，如果取消改善型住房的优惠，对二套房房贷的影响比较大。

　　国务院出台的新政实施起来效果会如何呢?接受采访的多家银行表示，由于央行并未同时出台相关政策，具体怎样落实，还要等上级通知。不过有银行透露，目前在房贷利率这块，所谓的“风险定价”，由于受市场竞争影响，其实还很难做到自主定价。“现在我们的利率，都是在央行规定的基础上，看别家银行给的是多少，我们再定一个价出来”。

　　广州国土局：今年很可能重推限价房

　　严查囤地捂盘，加大限价房和小户型供应

　　1月10日“国十一条”出台后，记者第一时间连线广州市国土房管局相关负责人。对于国家这次出台的一揽子政策，市国土房管局表示已经做好贯彻落实的准备，将加大闲置土地和捂盘惜售的查处力度，同时加大限价房和小户型商品房的供应。

　　1.2010年推限价房的可能性很大

　　广州市国土房管局相关负责人昨日表示，去年启动的限价房市场需求调查已经接近尾声，将根据具体的调查结果制定今年的限价房用地供应，今年推出限价房的可能性很大。

　　2009年广州没有推出新的限价房用地，以往推出的限价房用地也因为经济危机影响而转变了土地性质。但最近已经有全国人大代表在视察广州时指出，“现在房价高涨，限价房是有需求的。”

　　值得注意的是，国家在2006年宏观调控时曾要求，地方城市中90平方米以下中小套型商品住房的建设面积不能低于城市年度开发总量的70%。广州曾在后来的土地出让合同中，明确具体地块的套型建设比例，但2009年以来，这种户型限制就很少再出现了。

　　如今国家再次重申小户型商品住房的建设，广州市国土房管局表示将按照国家要求，加大中小户型商品住房的建设和供应。

　　此外在闲置土地方面，广州市国土房管局表示，即将修订颁布的《广州市闲置土地处理办法》将采取多项新举措加大闲置土地的查处力度，其中特别明确如果闲置土地增值，开发商需要按新的市场评估价来补交地价，此举将直接抬高开发商的囤地成本，击中开发商低价囤地、高价卖楼的要害。

　　2.将组织专项行动检查捂盘惜售

　　在房价飙升的2009年，不少开发商一再拖延开盘时间，而每次延期都将房价上涨。在广州海珠区某大型楼盘，去年6月就已开放样板房，却一直推到今年初才正式对外发售，半年房价涨了5000元/平方米。

　　长期以来，开发商的分批销售策略与政府严查的捂盘惜售行为之间一直难以界定。广州市国土房管局相关负责人昨日对此表示，将按照国家最新规定严格审批商品房预售，对于捂盘现象将组织专项检查。

　　据了解，广州目前大部分在建楼盘是分批办理商品房预售许可，政府部门主要根据工程进度来审批项目的预售许可，不同的楼栋往往会分批办理预售，但一般一栋楼就不会再允许开发商分批预售。

　　“只要批准预售的楼盘都要拿出来卖。”该负责人10日提醒，目前市民可以在“阳光家缘”网站()上查到广州所有在售楼盘的详细信息，如果一个楼盘批准预售是400套，而开发商只拿出100套来卖，市民随时可以向管理部门投诉。

　　值得注意的是，目前有的开发商以内部认购的方式来促销，广州市国土房管局对此表示，预售商品房纠纷中相当一部分是由于内部认购产生的，开发商在取得预售许可证后以内部认购并收取诚意金的方式推销楼盘，是预测房价、了解市场、促进销售的一种营销手段。对此，购房者在购买房屋时一定要根据自己的计划，按部就班，切忌盲目认购。

　　开发商：价格 (论坛 新闻)上动动心思 政策就得打折扣

　　国务院规定出来之后，开发商们的反应怎样?有开发商认为新政未必能起到抑制捂盘惜售，但是能够适当抑制楼价狂飙。

　　1.楼市供应不足价格难降

　　广州新城市投资控股集团董事长曹志伟认为：针对国务院规定，商品住房项目不得分层、分单元办理预售许可等规定，新城市投资控股集团董事长曹志伟直言，国务院此举主要是为了增加供应，但是未必能起到抑制捂盘惜售的效果。

　　“若一批房子共100套，开发商一次性将房子推出市场，只要在价格上动动心思，就会使该项目政策的效果大打折扣。”其举例，若首批30套，以市场价1.6万/平方米出售，第二批30套、第三批40套的售价分别标价1.8万元-2万元/平方米甚至更高，便会因为楼价太高而变成无效供应。

　　“解决楼价飙升的核心问题仍在于增加有效的供应量，只有供应增加了，价格才会合理化。”曹志伟认为，明年广州的供应量不足，预计楼价难以下降，但是政府近期密集出台政策，对开发商、消费者的心理影响较大，预计楼市会进入盘整期。

　　“09年的楼市，该涨的都涨了，不该涨的也涨了。一些短炒行为在3-6个月时间内能获利20%以上，大家见房就买，买房就赚钱，这种不理智的行为，容易制造泡沫。”曹志伟表示，在这个时候，国家出台政策及时处理，防范金融风险是很有必要的，但要避免2007年的矫枉过正，要对自住和投资型的购房行为、普通住房和豪宅有所区别。

　　对于国务院提出增加中小套型的商品房供应等政策，曹志伟建议出台优惠政策。“对于老百姓而言，小户型往往单价高;而开发商又觉得建筑造价较高，没积极性。为此，政府可以考虑在开发商的开发和销售及消费者的购买环节给予一定的税收优惠。”

　　2.楼价将适当回调

　　番禺易兴房地产开发有限公司营销总监李健民认为：“国务院新规出台，表明政府对楼价已有担忧。政府希望楼价稳步向上，而不是失控式狂飙，出台的政策主要是针对目前房地产行业存在的问题见招拆招。”番禺易兴房地产开发有限公司营销总监李健民认为，一旦已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源等规定实施，存心捂盘惜售、囤积房源的房地产企业肯定大受影响。

　　据介绍，去年楼市形势大好，一些开发商实行“挤牙膏”式的分批销售策略，通过分批拿证分批销售，逐步抬高房价。政府出台此策，可以增加买家对销售情况的透明度，能够适当抑制楼价狂飙。

　　李健民认为，目前，广州的楼价、买家的心理都已进入了一个非常敏感的临界点，买家不愿再追涨，成交量萎缩。即使开发商敢大幅提价，亦是无益的，毕竟有价无市，市场难以走出价升量跌的低迷状态。一旦长期陷入此种状态，开发商卖不动房，回笼不了资金，亦无益。国务院出台房地产平稳政策后，预计楼价将适当回调，稳定楼市的持续发展。

　　房产专家：“国十一条”有保有压

　　1.房产新政相当温和

　　广东中原房地产项目部总经理黄韬：从整体来看，国家这次出台的政策比较温和，除了明确提高二套房首付比例等，其他政策更多是对以往政策的重申和强调。制定这样的“温和”政策，应该是考虑到房地产与宏观经济密切相关，在宏观经济没有确定转好的前提下，国家对房地产政策还是有保有压。

　　经历年初的温和定调后，预计2010年的楼市政策会根据市场的走势再做调整，如果房地产市场仍然高烧不退，房价继续飙升，不排除会出现更严厉的调控政策。

　　2.调控“最后一只靴子”落地

　　合富置业首席市场分析师龙斌：“国十一条”将最近一两个月国家连续释放的调控信号明确下来，将给市场带来稳定的市场预期。此前市场的种种猜测现在都有了明确的说法，可以说是调控的“最后一只靴子”落地了。

　　这次国家政策提高了二套房的首付比例，预计投机购房的人数会明显减少。最近市场已经很少看到炒楼客了，投机购房主要看市场是上升市还是下降市，现在调控政策给市场带来的预期是房价不可能在短期内大幅上升。

　　目前房地产市场的根本矛盾还是供需矛盾，比如广州2010年的商品住房供应就存在较大缺口，特别是住房需求度很高的老城区。所以要平抑房价，关键还是要增加供应。

　　对于后市走向，受“国十一条”政策影响，市场上会产生部分观望因素，但每年年初都是楼市的淡季，房地产交易并不活跃，估计未来一段时间内将是“量少价高”的市场走势。